SC支援コンサルティング業務
1．ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）の業務概要
2．ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）に伴う計画策定業務のタイプ
ＳＣを成立させ、成功させるためには、ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）レベルの計画策定が重要です。 ＳＣが完成してからでは困難な要因がたくさんあります。 それを未然に防ぐためにＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）に伴う計画策定には3つのステージがあります。 この3つのステージはＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）段階において、ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）実施者が「不確実性にあるＳＣ開発・リニューアル・再生（リボーン）」をより正確に、「より精度高く、より具体性のある確実性の高いＳＣ開発・リニューアル・再生（リボーン）」をするために行う計画策定のコンサルティング業務です。
3．ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）に伴う計画策定調査の業務内容
（1）第1ステージ「構想計画策定業務」
| 業務内容 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 第1 ステップ |
前提の確認 （Premise） |
①開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの立地のポジショニングを競争優位性評価に基づき検証し、まず開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの大枠としての概念を検証し、可視化する。（マーケットデザイン理論に基づくポジショニングの検証） ②開発・リニューアル・再生（リボーン）実施者の要望・希望や開発・リニューアル・再生（リボーン）に伴う制約条件を確認して、目的に適合したＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）を目指すために行う。 |
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| 第2 ステップ |
調査 （Research） |
エビデンス（根拠）に基づくＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）を行うために、開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣを取り巻く環境をＳＣの成立・成功のメカニズムを数値的かつモデル的に把握する。 | ||
| 客観的立地条件 の評価調査 |
商業上どのような立地に位置しているのか？ |
①マクロ的商業立地の把握 ②セミマクロ的商業立地の把握 ③ミクロ的商業立地の把握 |
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| 客観的競争条件 の評価調査 |
どのような競争ＳＣが、どれだけ立地しているのか？ |
①ＳＣの業態別・規模別把握 ②ＭＲＩ（マーケット・リポジショニング・インデックス）で競争状況のメカニズムの把握 ③競争優位性を確立するための条件整理 |
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| 客観的市場条件 の評価調査 |
どのようなマーケットが、どれだけ存在するのか？ |
①最寄圏マーケット及び広域圏マーケットの把握 ②立地別の付随マーケットの把握 ③ステーション・ロードサイド・ワーカー・観光レジャーマーケットの把握 |
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| 客観的需要予測 の検証 |
理論上、どれだけの販売可能額が算定されるのか？ |
①1つの固有マーケット及び計画商圏の規模の把握 ②当該エリアの1世帯が消費する店舗向消費支出を算定 ③エリア内購買力の算定とＳＣ業態別理論マーケットシェアを設定する ④理論マーケットシェアを下位値・中位値・上位値に基づき販売可能額を算定する ⑤マーケットシェアは、1つの固有マーケット内の開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの競争優位性に基づき検討する ⑥同時にＳＣの売場効率モデルに基づき売上高を検証する |
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| 第3 ステップ |
戦略 （Strategy） |
戦略とは成果の創出であり、勝ちパターンのＳＣづくりのためのノウハウを駆使して、ＳＣ開発・リニューアル・再生（リボーン）の成立・成功のメカニズムに基づき提案。 | ||
| 勝ちパターンの 戦略構築の提案 |
立地の潜在性とエアポケットの提案 |
①本立地が持つ潜在性の探索 ②本立地で成功させるためのＳＣノウハウと基本的方向性の提案 |
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| ＳＣの勝ちパターン戦略の提案 |
①ＳＣのナンバーワン戦略の選定 ②ＳＣのオリジナルワン戦略の選定 ③ＳＣのオンリーワン戦略の選定 |
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| 開発・リニューアル・再生（リボーン）コンセプトの提案 | ＳＣ業態の選定 |
①ＳＣ業態のパターンと成立・成功のメカニズムの解明 ②成立・成功するＳＣ業態の選定 |
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| 出向動機及びターゲティングの設定 |
①開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣのターゲティングの設定 ②ＳＣの出向動機や購買動機の設定 |
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| 開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの仕組みづくり |
①第1の仕組み「ＳＣの規模設定」（いくらの売場面積と必要駐車台数が必要か？） ②第2の仕組み「ＳＣの集客要素」（何によって集客するのか？） ③第3の仕組み「ＳＣのハード形態」（どのようなハード計画とするのか？） |
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| 第4 ステップ |
計画 （Plan） |
ＭＤｉｎｇ＆ テナント ミックス計画 |
①ＳＣのＭＤｉｎｇコンセプトの提案 ②ＳＣのテナントミックス計画と主要テナントのイメージミックスの提案 |
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| モール メイキング計画 |
①モールの形態検討と提案 ②ゾーニング及び回遊導線の検討と提案 ③シャワー効果・噴水効果・散水効果・トランス効果の適用の提案 ④2核1モール型・街並型モール・ハイブリッド型モール・オープンエア型モール・館型モールの選択 |
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| プレイス メイキング計画 |
①ＳＣの全体イメージとデザイン計画の検証と提案 ②ＳＣの居心地空間の創出の検証と提案 ③ランドスケール＆ガーデニング（グリーン）計画の提案 |
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| 第5 ステップ |
事業性 （Feasibilit） |
売上目標の設定 | マーケット及び売場効率を開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの競争優位性の面から検証して確定する。 | |
| 収益還元法 による収支計画 |
売上・粗利・賃料分配率等による理論賃料（売上から見た支払可能賃料）の算定と適正賃料・投下資本を算定する。 | |||
| 事業性の評価 | 開発・リニューアル・再生（リボーン）するＳＣの事業性を総合的に検証して、課題と実現性を探索する。 | |||
（2）第2ステージ「基本計画策定業務」
| 業務内容 | |||
|---|---|---|---|
| 第1 ステップ |
構想計画の 再検討 |
①構想計画の見直しに伴う前提条件の洗い出しと整理 ②基本的方向性の確認 ③第3ステージに移行できる施設構成・イメージ基本計画 |
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| 第2 ステップ |
マーケット 深層解明調査 |
ＷＥＢ調査による設定商圏内の消費者の買物と生活の実態の把握と解明 |
①どのような居住者が住んでいるのか？ ②どのような商品を、どこで買っているのか？ ③どのような商品・サービスのニーズが存在するのか？ ④自ＳＣ及び競争ＳＣの利用頻度と利用理由と非利用理由は何か？ ⑤競争ＳＣの利用状況・評価・課題は何か？ ⑥自ＳＣの利用者・非利用者の属性及び非利用者が利用するＳＣはどこか？ |
| 第3 ステップ |
ＭＤｉｎｇ＆ テナント ミックス計画 |
ＭＤｉｎｇ計画 |
①マーケットニーズのエアポケット探索 ②ＭＤｉｎｇコンセプトの策定 ③着・食・住・趣・遊・近・総グループのＭＤｉｎｇ計画の策定 ④アンカーテナント、マグネットテナント、スモールテナントのＭＤｉｎｇ計画の策定 ⑤旗艦型（フラッグシップ）及び標準型ストアのＭＤｉｎｇ計画 ⑥グレード別（ツーランク上・ワンランク上・スタンダード・ワンランク下・ツーランク下）のＭＤｉｎｇ計画 |
| テナント ミックス計画 |
①ＭＤｉｎｇ計画に基づき、テナントレベルへのブレイクダウン計画の策定 ②テナントミックスマトリックスによるテナント候補（第1次・第2次・第3次候補）計画の策定 ③テナント候補のゾーニング及び回遊計画の策定 ④テナント区画計画の策定 |
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| プレリーシング 計画及び実施 |
①テナント候補のうち、主要テナントの選定 ②リーシングツール（テナント募集ツールのクリエイティブ版）の作成 ③主要テナントのヒアリングの実施 |
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| 第4 ステップ |
事業性の 再確認計画 |
事業性の再検討 |
①構想計画から基本計画への計画精度の高まりによる事業性の再検討 ②売上・粗利・賃料・ＮＯＩ等の再計算 |
| リーシング戦略と 経済条件の確定 |
①リーシング戦略（クリエイティブリーシング）の策定 ②経済条件の検討と設定 |
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| 第5 ステップ |
施設基本計画 | モールメイキング 基本計画 |
①モールメイキングの４原則（導入・導出→回遊→滞留→マグネット）に基づくＭＤｉｎｇ展開計画 ②ブロックプランの策定と設定 ③ゾーニングとゾーニングコンセプトの策定 ④各ゾーン別イメージの設定 ⑤各階平面構成基本計画 ・関連法規（建築関連、立地法関連）の確認 ・回遊導線とモール基本計画 ・フロア計画とプレイス基本計画 ・業種、業態計画とレイアウ基本ト計画 ⑥断面基本計画 ・階高の設定と空間の策定（モール、ストアフロント） ⑦外装基本計画 ・各立面図の作成 |
| 第6 ステップ |
環境デザイン 計画 |
プレイス メイキング 基本計画 |
①環境デザインコンセプトの策定 ・イメージコンセプトの策定 ・イメージチャートの策定 ②イメージ基本計画の策定 ・外装デザイン基本計画 ・外構デザイン基本計画 ・各階モールデザイン基本計画 ・各階プレイス基本計画 ・ツールデザイン基本計画（椅子、ベンチ、テーブル、フラワーポット、ダストボックス等） ③サインデザイン基本計画 ・シンボルサイン ・各階フロア案内サイン ・各階平面案内サイン ・各定点案内サイン ・外構サイン（パーキング、自転車、身障者案内サイン等） ・各種安全・注意サイン等 ④照明デザイン基本計画 ・基本照明計画（空間デザイン） ・照明器具の選定とレイアウト ・照度基本計画（ライティングテクニック） ・モール照明・照度とテナントの照明・照度との関連 ・外構照明基本計画 ・フレバリング（味付け）照明デザイン基本計画 ⑤空間デザイン規制の策定 ・ストアフロントデザイン規制 ・見通し規制 ・高さ規制 ・カラーコントロール規制等 ⑥イメージパースの作成（外装、モール、プレイス） ⑦ＣＩ計画 ・施設ネーミングの策定 ・ロゴタイプ及びイメージカラーの策定 ・ＣＩアプリケーションデザインの策定 |
（3）第3ステージ「実施計画策定及び実施業務」
| 業務内容 | |||
|---|---|---|---|
| 第1 ステップ |
推進業務 （関連各社との打ち合わせ協議調整推進業務） |
（1）企画・調整（プロジェクト会議による全体推進 ①計画内容に係る企画・調整 ②監理・運営に係る企画・調整 ③事業計画に係る企画・調整 ④定例会の開催 ⑤店創推進監理室の立ち上げ ・工事区分表の策定 ・内装規約ルールブックの策定 ・負担金額の算定 ⑥推進工程表及び組織表の作成 （2）開発・リニューアル・再生（リボーン）の実施スケジュール計画の策定 ①開発・リニューアル・再生（リボーン）のスケジュール計画 ②段階計画の是非と手法の検討 ③既存テナントのハード上の対応（移転・仮説） （3）テナントリーシング計画及び推進助成活動 ①テナント募集説明会の開催 ②テナント募集関連書類の作成 ③リーシング実施部隊の組織化と定例会議の開催 ④テナント入店条件の調整 ⑤テナント入店計画書の策定 |
プ ロ ジ ェ ク ト 会 議 の 開 催 と 全 体 推 進 業 務 |
| 第2 ステップ |
実施計画 （第2ステージを反映し実施に移す具体的業務） |
①平面図の作成と調整―テナント区画調整 ②関連図書の作成―天伏せ図、床伏図等 ③建築デザイン計画―建築部位に係る対応 ④環境デザイン実施計画及び実施図書の作成 ・外装デザイン実施計画 ・外構デザイン実施計画 ・モールデザイン実施計画 ・プレイスデザイン実施計画 ・ツールデザイン実施計画（椅子、ベンチ、テーブル、フラワーポット、ダストボックス等） ⑤照明実施計画図の作成（照明配灯図、照度配光図、色温度図等） ・照明器具の具体的選定 ・外構照明実施計画 ⑥サインデザイン実施計画及び実施図書の作成 ・シンボルサイン ・各階フロア案内サイン ・各階平面案内サイン ・各定点案内サイン ・外構サイン（パーキング、自転車、身障者案内サイン等） ・各種安全・注意サイン等 ⑦完成予想パース（建築レベル）の作成 ・外装パース ・モールパース ・プレイスパース等 |
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| 第3 ステップ |
店創推進 （ディベロッパーの代行として各テナントの出店と内装工事が安全に工程を順守し計画通りに推進する） |
（1）設計監理 ①設計説明会までのコンサルタント ②店舗設計指針書の作成 ③関連部門との協議調整 ④官公庁との確認及び打ち合わせ ⑤Ａ工事業者及び関連業者との協議調整 ⑥テナント設計説明会の開催 （2）設計指導―テナント（Ｃ工事）基本設計に関する事項 ①基本設計の設計指導・質疑応答 ②基本設計図書の受理と設計審査 ③基本設計図書の返却と指導 ④Ｂ工事の調整 （3）設計指導―テナント（Ｃ工事）実施設計に関する事項 ①実施設計の設計指導・質疑応答 ②実施設計図書の受理と設計審査 ③実施設計図書の返却と指導 （4）店舗施工指針と作成事項 ①店舗施工指針書の作成 ②関連部門との協議調整 （5）店舗施工指導・調整事項 ①施工説明会の開催 ②施工承認業務 ③施工定点監理 ④関係各部門との調整 ⑤店舗デザインチェック ・隣接店舗との調整 ・ＶＰ（ヴィジュアルポイント）チェック ・色温度、照度チェック等 （6）竣工及び竣工後のチェック ①関係官庁の竣工検査の立ち合い(指導課、消防、保健所等) ②店舗竣工図書のとりまとめ ③竣工後の問題点のとりまとめ |
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| 第4 ステップ |
リーシング 実施業務 |
①核店・マグネットテナントのリーシング実施 ②スモールテナントのリーシング実施 ③ＭＤｉｎｇ＆テナントミックス計画に基づき、リーシングの実施 |
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| 建築設計、建築設備工事、店舗内装工事、共通内装工事、外構工事等 |
4．ＳＣの開発・リニューアル・再生（リボーン）が目指す業態
| 業態 | 次世代性 | 出現の背景 | |
|---|---|---|---|
| タイプ① |
ＳＣ2 （スマート・コミュニティ・ |
ＲＳＣのネット時代対応策 | ＲＳＣの客離れとネット通販の旺盛化の中で、次世代型ＳＣのエースとして登場 |
| タイプ② | ハイブリッド モール型ＳＣ |
ＲＳＣを基軸としてライフスタイルセンターの付加版 | 通常のエンクローズド型ＳＣのターゲットの拡大のために、オープンエアモールの異質型ＳＣを併設して集客力を高めるために登場 |
| タイプ③ | パワータウン | ＲＳＣの小商圏化＆パワーアップ版 | ＲＳＣとパワーセンターの融合したオープンエアモールのＳＣで、メガストアの集客とスモールテナント＆エンターテインメント施設を付加し、強力なマグネットとローコスト開発・運営として登場 |
| タイプ④ | ライフサポート センター |
ＳＣで取り扱われる機会が希薄なサービスの大集積型ＳＣ | サービス業のウエイトの高い、物販3分の1、飲食3分の1、サービス3分の1の小商圏かつサービス特化型のコンビニエンスストアとして登場 |
| タイプ⑤ | バリューセンター | バリュー業態とエンターテインメントの集積によるＲＳＣの廉価版 | デフレ志向や所得の二極化時代に「安さ」（カテゴリーキラーやオフプライスストアやアウトレットストア等）と「エンターテインメント」（エンターテインメントや飲食・フードコート）が一体化して安くて楽しいＳＣとして登場 |
| タイプ⑥ | ライフスタイル センター |
ＣＳＣニーズを地域の中心センターとしておもてなしとデザイン性の場づくりで再構築 | ＣＳＣのニーズをＣＳＣではなく、サードプレイス（おしゃれな場）とデザイン志向の場の地域の居心地の高いプレイスとして登場 |
| タイプ⑦ | 単館の 地域共生型ＳＣ |
単館ＳＣの強味を発揮し、地域密着と地域住民へのカスタマイズ化したＳＣ | 1企業1ＳＣを運営するＳＣが、地域ニーズの深掘りと地域ニーズへのカスタマイズ化により、存在感を高め繁盛型ＳＣへの道として登場 |
| タイプ⑧ | ネイバー ネイティブＳＣ |
ＳＣの概念から離れた異色のＳＣ | 小商圏かつ生活全面対応の地域密着型ＳＣで、ＮＳＣの進化版として近隣・近まわりのニーズに徹底対応することで登場 |
| タイプ⑨ | アンチモール | ＳＣのコンセプトに反発したノスタルジーの強いＳＣ | 20世紀型商業のＳＣに徹底的に反発し、同時に19世紀以前へのノスタルジー志向の古き良き時代を再現した異質型ＳＣとして登場 |
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